De ervaring van Barry, Maarten en Manuela: aanpak hoognodig

Bij appartementengebouw De Sluis in Amsterdam kwamen een aantal zaken tegelijk. De oorspronkelijke kozijnen (uit 1984) van gebouw waren nog nooit vervangen. Het meerjarenonderhoudsplan (mjop) liep af én de VvE koos voor een andere beheerder.

De wens

Het waren voor Barry, van huis uit architect, de redenen om tijdens de coronaperiode na denken over verduurzaming. “Kunnen we iets met de kozijnen, de gevel, de bergingen op de begane grond, en met de vloer tussen de bergingen en de eerste verdieping?” Toen de eerdergenoemde zaken gingen spelen, werd duidelijk dat bewoners al problemen hadden. “We hoorden eigenlijk toen pas dat mensen soms al jaren last hadden van lekkage. Dat was helemaal niet bekend”, zegt Barry.  

De start

75 procent van de woningen in de VvE is in bezit van een woningbouwvereniging. “Toen zij zagen hoe slecht sommige kozijnen waren, ging het snel. Eerder was er niet zo’n noodzaak om te verduurzamen, omdat de energielabels in ons gebouw niet zo slecht zijn.”  

Tijdens de renovatie is goed te zien hóé slecht de kozijnen eraan toe zijn. Op sommige plekken is het hout zo zacht geworden dat je met een vinger gaten kunt maken. Maar niet álle kozijnen waren rot. De vreemde situatie was dat ongeveer 80 procent van de kozijnen eigenlijk nog prima was. Toch was gedeeltelijk vervangen geen optie, vertelt VvE-bestuurder Manuela. “Bepaalde hoge kosten, zoals voor een steiger, moet je toch maken. Dan kun je beter net zo goed alles in één keer vervangen. Alles ziet er dan hetzelfde uit. En alle kozijnen hebben dezelfde kwaliteit én dezelfde onderhoudscyclus.”

De uitdaging

Barry heeft samen met het VvE-bestuur en de beheerder uitgebreid gekeken naar wát er nog meer zou kunnen met hun gebouw. Ze beseften dat sommige dingen voor hun VvE niet haalbaar zijn. “Door de constructies van de balkons hebben we nu te maken met koudebruggen. Daar is niet zo veel aan te veranderen, behalve als je de balkons eraf sloopt. Dat gaan we niet doen. We accepteren een bepaald niveau van isolatie, en we weten dat dat de max is voor dit gebouw.”  

Er kon ook heel veel wél. De gevel is opnieuw gevoegd en de voegen zijn opnieuw geïmpregneerd. Ook zijn de dakranden vernieuwd. En de toegangsdeuren naar de bergingen op de begane grond zijn beter geïsoleerd. Zo worden de bergingen minder koud. De vloeren op de onderste verdiepingen zijn niet geïsoleerd. “Een bewoner op de begane grond had al eerder een keer zijn vloer laten isoleren. Maar dat leverde qua energiebesparing eigenlijk niet zo veel op. Daar hebben we van geleerd voor de rest van het gebouw.”

‘Kleine’ spouw 

Ook de ‘kleine’ of smalle spouwmuur van het gebouw kon worden geïsoleerd. Toch koos de VvE daar niet voor. “Als je heel goede kozijnen in een gevel zet, dan vergroot je de kans op vochtproblemen in de gevel direct ernaast", legt Barry uit. "Schimmel en slechte ventilatie hangen heel erg met elkaar samen. Dus het is echt belangrijk dat je goed blijft ventileren in je woning. Zo kan ook al het vocht van douchen en koken naar buiten.” 

Het resultaat

De woningen zijn echt beter geworden. Er zijn geen lekkages meer en de isolatie is beter. De winter is natuurlijk de echte test, maar bewoners merken nu al verschil. “En”, zegt Manuela, “we ervaren door het nieuwe glas minder geluidsoverlast van buiten. Dat hadden we van tevoren niet zo bedacht, maar dat is een fijne bijvangst.” 

Financiering

De kosten voor de nieuwe kozijnen en de andere ingrepen zijn betaald met een lening bij het Warmtefonds. Een groot deel van de eigenaren had de ingreep liever zelf gefinancierd. Een paar andere bewoners zagen dat niet zitten. Manuela: “Je kunt nu eenmaal niet in de portemonnee van je mede-eigenaren kijken. En we hadden tijdsdruk. We konden niet werken aan een een andere oplossing. Anders hadden we zeker met die VvE-leden gezocht naar een oplossing. Zelf financieren had veel voordelen gehad. Want nu hebben we meer administratie en kost de ingreep ons uiteindelijk meer. En de servicekosten zijn verdubbeld.  

Procesbegeleiding 

De procesbegeleiding van de renovatie deed de vaste beheerder van de VvE. Daarbij vielen sommige diensten binnen ‘het pakket’. Maar niet alles. VvE-bestuurder Maarten: “Toch zijn we blij dat we dit zo hebben gedaan, want deze beheerder had ervaring met dit soort werkzaamheden. Bovendien is de communicatie binnen een VvE, met een woningcorporatie en huurders is al ingewikkeld genoeg. Hoe minder lijnen, hoe beter.” 

Dat de vaste beheerder de procesbegeleiding deed, had nóg een voordeel. Maarten: “We konden daardoor kiezen voor meerdere onderaannemers met allemaal hun eigen expertise, in plaats van één grote. Dat pakte voor ons heel goed uit. Alle lijnen waren kort en alle belangrijke informatie komt meteen op de goede plek – ook na de verbouwing.”

Mét de huurders 

De betrokkenheid van de VvE-leden bij het proces was goed, vertelt Maarten. “Er was natuurlijk wel discussie op de vergaderingen, maar dat is ook de goede plek daarvoor. We hoefden geen extra acties te ondernemen om mensen naar de informatieavonden en de alv’s te krijgen. We hebben de huurders erbij betrokken meteen nadat de alv het besluit had genomen. Alle communicatie naar huurders ging via de woningbouwcorporaties en we hebben gezamenlijke informatieavonden gehouden.” 

Maarten benadrukt dat het heel belangrijk is dat je zo’n groot proces als team doet. “Wij hadden vanuit het bestuur onze rol, en het was heel fijn dat Barry, met zijn achtergrond als architect, onze ‘technische man’ was.” Manuela vult aan: “Daardoor hadden we zelf heel veel kennis in huis. Het lijkt me een uitdaging als je als VvE geen ‘Barry’ hebt.”   

De gemeente kwam ook met informatie, maar voor dit proces was dat eigenlijk te laat. “We krijgen nu uitnodigingen voor informatiebijeenkomsten", zegt Barry. "Maar we hebben het gevoel dat wij juist veel kunnen vertellen aan andere VvE’s.”