Welke documenten heeft de VvE nodig om te starten met verduurzaming?
Welke regels voor jou gelden als je met je VvE gaat verduurzamen, verschilt per VvE. Om hier achter te komen, heb je een aantal documenten nodig. Op deze pagina ontdek je welke dat zijn en wat hierin beschreven staat.
Als je met je VvE gaat verduurzamen, heb je deze documenten nodig:
-
Splitsingsakte, splitsingsreglement, modelreglement, huishoudelijk reglement: wat is het verschil?
De splitsingsakte is een officieel (door een notaris opgemaakt) document waarin het gebouw wordt verdeeld in appartementsrechten.
Het splitsingsreglement is hier een onderdeel van. Dit reglement bevat regels over gebruik van, zorg voor en onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke gedeelten. Het splitsingsreglement is vrijwel altijd gebaseerd op een van de modelreglementen. In beide staan dus dezelfde soort regels.
Het huishoudelijk reglement gaat over leefregels die het prettig maken om in het gebouw te wonen.
Splitsingsakte
Een splitsingsakte wordt gemaakt op het moment dat een gebouw in meerdere appartementen wordt verdeeld. Dit gebeurt bij de notaris. De splitsingsakte wordt ingeschreven bij het Kadaster.
De splitsingsakte bestaat uit een aantal onderdelen, zoals de omschrijving van het gebouw, de omschrijving van alle appartementsrechten en het splitsingsreglement. Je leest onder andere hoe de kosten verdeeld worden, hoe het gebouw gebruikt wordt of hoe rechtsgeldige beslissingen worden genomen. In de splitsingsakte ontdek je dus wat er bij jouw gebouw juridisch kan en mag.
Het splitsingsreglement
In de splitsingsakte vind je het splitsingsreglement. Hierin staan de belangrijkste spelregels voor de VvE en de appartementseigenaars:
- De oprichting van de VvE.
- De naam en (vestigings)plaats van de VvE.
- Regels over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.
- Regels over de VvE-bijdrage.
- Welke kosten de appartementseigenaars samen moeten betalen.
- Dat een jaarlijkse exploitatierekening (waarin je ziet wat er wordt uitgegeven door de VvE) wordt gemaakt.
- Een regeling over de verzekering van het appartementengebouw voor alle appartementseigenaars.
- Hoe de algemene ledenvergadering (alv) gehouden wordt en hoeveel stemmen elke appartementseigenaar kan uitbrengen.
Akten van hoofd- en ondersplitsing (als die er is)
Als een gebouw is gesplitst in appartementsrechten, is het mogelijk dat een of meer van die appartementsrechten weer zijn ondergesplitst in appartementsrechten. Bijvoorbeeld als het gebouw meerdere functies heeft, zoals woningen, winkels en kantoren. In dat geval is het gebouw waarschijnlijk onderverdeeld in een hoofdsplitsing en meerdere ondersplitsingen. Hier zijn verschillende akten van.
Splitsingstekening
Aan vrijwel elke splitsingsakte is een splitsingstekening gehecht, die ook bij het Kadaster is ingeschreven. De splitsingstekening is dus onderdeel van de splitsingsakte. Op die tekening zijn de privégedeelten van de appartementsrechten (vaak met dikke lijnen en elk met een apart nummer) aangegeven.
Als er 20 nummers op de tekening staan, zijn er 20 appartementsrechten in het gebouw. Alle gedeelten die niet met dikke lijnen als privégedeelten zijn aangegeven, behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten.
Akte van wijziging splitsing (als die er is)
Soms wordt een splitsingsakte gewijzigd, bijvoorbeeld als de begrenzing van een privégedeelte wijzigt of als er bepalingen uit het splitsingsreglement worden aangepast. Dit gebeurt door het ondertekenen van een akte van wijziging splitsing door de notaris.
Deze akte van wijziging splitsing wordt ook ingeschreven bij het Kadaster. Na de wijziging van de splitsingsakte wordt er niet altijd een doorlopende tekst van het splitsingsreglement gemaakt, waardoor je in meerdere documenten moet kijken om een compleet beeld van het splitsingsreglement te hebben.
Waar kun je de splitsingsakte en de splitsingstekening vinden?
De splitsingsakte (of de akten van hoofd- en ondersplitsing) en ook de eventuele akte van wijziging splitsing en de splitsingstekening zijn te vinden bij het Kadaster. Het bestuur of de beheerder van de VvE heeft ook vaak een kopie van deze stukken. Let op of dit wel de laatste versie is.
De splitsingstekening vind je vaak als laatste pagina van de splitsingsakte.
Modelreglement (van splitsing)
Het splitsingsreglement wordt vaak gemaakt op basis van een modelreglement. Door de jaren heen zijn er verschillende modelreglementen gemaakt. Dit is een standaard document dat door veel VvE’s wordt gebruikt als basis voor hun eigen splitsingsakte. Welk modelreglement op jouw VvE van toepassing is, vind je terug in de splitsingsakte.
Soms worden er in de splitsingsakte veranderingen gemaakt op het modelreglement. Die lees je meestal in het hoofdstuk waarin ook staat welk modelreglement jouw VvE gebruikt. Dat kan onhandig lezen, omdat je het modelreglement en de splitsingsakte (twee losse documenten) naast elkaar moet lezen. Je kan dan het beste het modelreglement eerst lezen en daarna in de splitsingsakte kijken welke aanpassingen op het modelreglement er zijn gemaakt.
Huishoudelijk reglement
In het huishoudelijk reglement kun je de afspraken lezen over hoe jullie binnen de VvE samen omgaan met het gebouw. Je kunt bijvoorbeeld denken aan regels:
- over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Mogen er kinderwagens en/of rollators in de hal staan?
- over het onderhouden van je tuin. Zoals het snoeien van je boom als deze over de tuin van de buren groeit en zij hier last van hebben.
- om geluidsoverlast te voorkomen. Op welke tijden mag er bijvoorbeeld geklust worden?
- over de manier waarop bewoners samen het gebouw schoon en netjes houden.
Het huishoudelijk reglement vind je bij het Kadaster of kun je opvragen bij het bestuur of de VvE-beheerder.
Kadastrale kaart
Op de kadastrale kaart staan de grenzen, de verdeling van de grond (percelen) en perceelnummers van het appartementengebouw getekend. Zo weet je welke stukken grond van de VvE zijn en welke stukken grond van bijvoorbeeld de gemeente zijn. Zo kun je daar rekening mee houden met het aanvragen van omgevingsvergunningen en de betaling van belasting voor bijvoorbeeld steigers op openbare gemeentegrond. De kadastrale kaart is op te vragen via Kadaster.nl.
Besluiten algemene ledenvergadering (alv)
Elk VvE-lid mag stemmen tijdens de algemene ledenvergadering (alv). Zo bepalen de leden van de VvE samen wat er gebeurt binnen het gebouw. Je wordt automatisch lid van de VvE als je een appartement koopt.
De algemene ledenvergadering (alv) kan besluiten nemen die voor meerdere jaren de regels kunnen bepalen. Bijvoorbeeld over wanneer iemand toestemming van het bestuur kan krijgen om een airco op te hangen. Deze besluiten van de alv worden daarmee nieuwe regels van de VvE.
Het bestuur of de beheerder heeft/bewaart notulen en de besluitenlijst van de alv waar je kunt teruglezen welke besluiten er zijn genomen.
