Particuliere verhuur in een VvE
Als VvE hebben jullie plannen om te verduurzamen, of jullie hebben misschien al besloten om dat te gaan doen. Het appartementengebouw wordt bijvoorbeeld beter geïsoleerd en ramen en kozijnen worden vervangen. Misschien gaan jullie wel helemaal van het gas af. Als particuliere verhuurder heb je te maken met afspraken en regels binnen de VvE én met je huurder.
Op deze pagina lees je wat er allemaal op je afkomt als verhuurder in een VvE. Je vindt praktische tips en informatie over subsidies en betalingsmogelijkheden. Ook vind je advies over hoe je je huurder hierin meeneemt en goed in gesprek kunt blijven.
Goed om te weten
-
Een VvE kan gebruikmaken van subsidies voor de verduurzaming van woningen.
-
Kleine verbeteringen, zoals plaatsen van radiatorfolie of isolatiestrips, kan de huurder zelf doen. Maar voor de meeste grote ingrepen is toestemming van de VvE nodig.
-
Het is belangrijk om de huurders in het gebouw al vroeg te informeren over de verduurzamingsplannen. Zij moeten hier namelijk mee akkoord gaan.
-
De woning wordt meer waard als deze, na verduurzaming, een hoger energielabel heeft.
Let op
-
Telt het appartementengebouw minder dan tien woningen? Dan moeten alle huurders akkoord gaan met de plannen van de VvE.
-
Telt het appartementengebouw tien of meer woningen? Dan moet 70 procent van de huurders akkoord gaan met de plannen van de VvE.
Driehoeksverhouding verhuurder, huurder en VvE
Als verhuurder in een VvE ben je woningeigenaar en dus lid van de VvE. Je hebt dan het recht om mee te beslissen én je moet je houden aan de besluiten die de VvE neemt. De huurder is geen lid van de VvE. Hij heeft dus ook geen stem in de VvE-vergaderingen. Maar een huurder krijgt wel te maken met plannen en algemene regels van de VvE. Denk aan de regels voor gebruik, beheer en onderhoud van de gezamenlijke ruimten. Het is daarom slim om je huurder zo vroeg mogelijk mee te nemen in de plannen voor onderhoud en verduurzaming. Want zo creëer je begrip en steun van de huurder.
Let op
VvE’s hebben vaak een zogenoemd modelreglement (mr). Dit is een document met algemene, juridische regels dat de notaris gebruikt. Het is dan de basis voor de oprichting en het beheer van een appartementengebouw. Het mr kan ook een rol spelen in de verhouding tussen de VvE en de huurder (zie afbeelding). Bekijk welke documenten de VvE nodig heeft om te starten met verduurzaming.
Opmerking: Het laatste mr voor appartementsrechten komt uit 2017. Hierin is, met hulp van de Woonbond, de betrokkenheid van huurders binnen de VvE versterkt. Huurders zijn geen lid van de VvE en mogen niet stemmen. Toch biedt het mr meer mogelijkheden om bij de VvE betrokken te zijn. Zo kunnen huurders bijvoorbeeld deelnemen aan een verduurzamingscommissie. En voor zover het mr en de VvE dit toestaan, kunnen zij aanwezig zijn bij en spreken tijdens vergaderingen. Ook kan een appartementseigenaar een huurder toestemming geven om namens hem zijn stem uit te brengen. Hiermee is de rol van huurders binnen de VvE sterker geworden in vergelijking met eerdere mr’s.
Verduurzamen met de VvE
De VvE heeft plannen gemaakt om het appartementengebouw duurzamer te maken. Bijvoorbeeld door het toepassen van hr++-glas, betere isolatie in dak en vloer of door als VvE van het gas af te gaan. In de illustratie zie je hoe verduurzaming in een gemengd VvE-gebouw in zijn werk kan gaan. Daarna lees je waar je als verhuurder aan moet denken bij de aanpak en de uitvoering van deze plannen.
Tip
Bekijk de Transitievisie Warmte van je eigen gemeente. Hierin lees je de aanpassingen die de gemeente wil nemen om je wijk aardgasvrij te maken. Het is goed om deze plannen te kennen, voordat jullie als VvE een beslissing nemen over bijvoorbeeld een warmtepomp of aansluiting op een warmtenet.
1. Hoe verduurzaam je samen met je huurder?
Dat de meerderheid van de VvE-leden het eens is over de verduurzamingsplannen, is mooi. Maar dat wil niet zeggen dat alle huurders ook meteen enthousiast zijn. Er kunnen mensen twijfelen. Ze zijn bijvoorbeeld bang voor huurverhoging, hebben geen zin in gedoe en ongemak of denken dat verduurzamen niet kan.
Het laatste moment waarop je de huurder uiterlijk moet informeren, is zodra de beslissing om te verduurzamen definitief is genomen. Maar om genoeg steun en begrip te krijgen, is het verstandig om je huurder zo vroeg mogelijk te laten meedenken over de verduurzamingsplannen. Bijvoorbeeld bij het op een rij zetten van wensen. Breng hem daarna elke keer op de hoogte van stappen die de VvE-vergaderingen wel of juist niet nemen. Zo vergroot je de kans dat de huurder akkoord gaat met de verduurzaming.
Let op
Wil je in een gebouw met meer dan tien appartementen verduurzamen? Dan moet 70 procent van de huurders het eens zijn met de VvE-plannen.
Ga in gesprek met je huurder
Vertel de huurder wat en waarom de VvE wil verduurzamen. Bijvoorbeeld om het wooncomfort te vergroten of om het energieverbruik naar beneden te krijgen. Of dat je als verhuurder te maken hebt met wet- en regelgeving. Leg uit in welke fase de VvE zit en hoe de route er ongeveer uitziet. Denk aan momenten waarop de VvE definitieve beslissingen neemt.
Laat weten welke overlast de huurder kan verwachten als de verduurzaming wordt uitgevoerd. Wees eerlijk over een te verwachten lagere energierekening, maar ook over een mogelijke huurverhoging. Hier kun je een rekenvoorbeeld bij gebruiken.
Als je in gesprek bent met de huurder en vragen stelt, zal hij het idee hebben dat er naar hem wordt geluisterd. Stel open vragen, zoals: heb je ergens last van in de woning wat betreft tocht, vocht of hittestress? En: waar ben je tevreden over? Of: wat zou je willen verbeteren? Neem de antwoorden serieus.
Een goed momenten om de huurder te informeren, is direct na elke algemene ledenvergadering. Je praat de huurder bij en deelt welke keuzes er wel of niet zijn gemaakt. Ook dit vergroot de kans dat de huurder uiteindelijk akkoord gaat met de verduurzamingsplannen van de VvE.
Hoe krijg je je huurder mee?
-
Begin bijvoorbeeld met een heldere e-mail of brief aan de huurder. Hierin leg je uit wat de plannen zijn van de VvE en wat er in de woning gaat gebeuren. Je nodigt de huurder meteen uit voor een gesprek. Wees eerlijk en stel je huurder vooral vragen.
-
Werk samen met andere verhuurders in het gebouw. Maak samen een standaardbrief die jullie naar de huurders sturen. Hierbij kan de VvE zeker helpen. Het VvE-bestuur kan bijvoorbeeld zo’n brief schrijven.
-
Verduurzamen is een ingewikkeld onderwerp. Gebruik daarom makkelijke taal en leg voordelen en nadelen goed uit.
-
Is de brief of e-mail klaar? Laat deze dan lezen door een ander. Zo zorg je dat de tekst makkelijk en duidelijk genoeg is. Bedenk dat er huurders zijn die geen of slecht Nederlands kunnen lezen of laaggeletterd zijn.
-
Neem je huurder mee in de werkwijze en de plannen. Zorg dat deze enthousiast wordt door de voordelen uit te leggen. Zo went de huurder aan het idee. Pas later volgt een concreet voorstel.
-
Luister wat de bezwaren en de wensen van de huurder zijn. Neem deze serieus. Wees duidelijk over wat wel en niet kan in de woning en vertel waarom (niet). Niet alles is mogelijk, omdat de woning onderdeel is van een VvE.
Tips als je meerdere woningen verhuurt
-
Het is zinvol om goed na te denken hoe je je huurders het beste kunt bereiken. Is dat met een bijeenkomst, een huisbezoek of een brief of e-mail? Een appgroep of flyer zouden ook kunnen. Gebruik je verschillende kanalen, dan kun je iedereen bereiken.
-
Een bijeenkomst is een goed idee; de huurders zijn namelijk buren van elkaar en komen elkaar in het gebouw tegen. Kies je hiervoor, bereid je dan goed voor. Zorg voor een goede uitleg over wat je wilt bereiken en bedenk wat vragen van huurders kunnen zijn. Kun je deze helder beantwoorden, dan kan dat twijfels oplossen.
2. Doe je huurder een redelijk verduurzamingsvoorstel
Het is prettig om je huurder al in een vroege fase mee te laten denken over de verduurzamingsplannen. Doe je dit, dan is de huurder op de hoogte van de werkwijze, de gekozen aanpassingen en het feit dat er mogelijk een huurverhoging komt. Je kunt ook laten weten wanneer de werkzaamheden plaatsvinden en wat de planning ervan is.
Op een gegeven moment heeft de VvE een definitief besluit genomen over wat en hoe zij in het gebouw wil verduurzamen. Huurders moeten hier dan hun goedkeuring voor geven. Die goedkeuring vraag je aan je huurder via een redelijk verduurzamingsvoorstel met daarin de plannen voor de verduurzaming. Dit is een schriftelijk document dat haalbaar, concreet en duidelijk moet zijn. Je legt het op tijd voor aan je huurder.
In dit voorstel staat:
- wat je aan de woning gaat veranderen
- waarom het echt nodig is dat de huurder meewerkt
- wat de financiële gevolgen zijn voor de verhuurder (als de huurder niet meewerkt)
- welke werkzaamheden er worden uitgevoerd (met bewoonde of onbewoonde staat)
- wat de afspraken zijn over de uitvoering van het werk (met planning)
- welke mogelijkheden er zijn voor een vervangende huurwoning voor de huurder (met huurprijs, inrichting, oppervlakte)
- hoe de situatie van de woning is na verduurzaming
- hoe de verduurzaming achteraf wordt besproken
- hoe hoog de huur wordt na de aanpassingen
- dat de besparing op de energierekening (ook) voor de huurder is
- waar de huurder terechtkan met vragen
Tips
-
Zijn er meerdere verhuurders in de VvE? Werk dan samen om alle huurders goed te informeren.
-
Zorg voor ondersteuning. Niet elke huurder gaat goed om met een verbouwing. Ouderen vinden het opruimen van de rommel achteraf bijvoorbeeld vaak lastig. Er zijn ook mensen die het moeilijk vinden om met veranderingen om te gaan of om installateurs in huis te hebben.
Passende hulp is dan een oplossing. Misschien kan een familielid helpen met opruimen of kun je hier iemand voor inhuren. Is een aanpassing zo heftig dat het de huurder te veel kan worden? Bekijk of er een plek is, zoals een wisselwoning, waar de huurder overdag rustig kan verblijven om de drukte van de werkzaamheden te vermijden.
Wat als je huurder de verduurzamingsplannen weigert?
Er zijn verschillende mogelijkheden als huurders het verduurzamingsvoorstel weigeren:
-
Dan moeten alle huurders meewerken. Ook huurders die niet akkoord gaan
-
Het is belangrijk dat de verhuurder zich aan de wettelijk mededelingsplicht houdt. De verhuurder moet de huurder(s), het liefst schriftelijk, informeren over het behaalde percentage goedkeuringen. Dus ook over het behalen van de 70 procent akkoord van de huurders. Deze melding is belangrijk, omdat daarmee de wettelijke periode van acht weken begint. In deze periode kan een huurder die geen goedkeuring heeft gegeven naar de rechter gaan voor een beoordeling over of het voorstel redelijk of eerlijk is
-
De huurders die niet akkoord gaan (maximaal 30 procent), kunnen de verduurzaming niet weigeren. Zij moeten meewerken. Wel kunnen zij zelf naar de rechter gaan om de verduurzaming tegen te houden
-
De verhuurder kan de rechter vragen om te beoordelen of het verduurzamingsvoorstel redelijk is. Als de rechter oordeelt dat het voorstel redelijk is, moeten de huurders meewerken
-
Oordeelt de rechter dat het verduurzamingsvoorstel niet redelijk is? Dan kan de verhuurder het voorstel aanpassen en opnieuw voorstellen aan de huurders die geen goedkeuring gaven
Advies voor verhuurders
-
Komt er een nieuwe huurder? Dan ben je verplicht hem het energielabel van de woning te laten weten. Een energieadviseur kan hierbij helpen
-
Je kunt de woning verduurzamen voordat er een nieuwe huurder komt. Lukt dit niet, maak dan heldere afspraken in het huurcontract. Neem er bijvoorbeeld in op dat het enkelglas over een aantal maanden wordt vervangen en dat de huur daarna wordt verhoogd
3. Hoe betaal je de verduurzaming?
Verduurzaming van het appartementengebouw kost geld. Deze investering levert gelukkig ook veel op. Het wooncomfort verbetert en de huurder heeft een lager energieverbruik. De CO2-uitstoot wordt lager en de waarde van de woning kan stijgen. De investering voor de verduurzaming kan worden betaald met spaargeld, een lening of subsidies.
Op VvE-subsidies en -leningen lees je alle mogelijkheden om verduurzaming in verhuur in een VvE te betalen.
Mag je huurverhoging vragen?
Pas nadat de aanpassingen zijn toegepast, kan er misschien een huurverhoging komen. Wil je weten welke mogelijke huurverhoging redelijk of eerlijk is? Houd er dan rekening mee dat je als verhuurder een wettelijke verplichting hebt. Je moet er namelijk voor zorgen dat een huurverhoging vanwege verduurzaming in goede balans is met de gemaakte kosten. Op de website van de Huurcommissie vind je meer informatie over onderzoek en rekenmethode van de Huurcommissie (opent in een nieuw venster).
Een eerlijke huurverhoging houdt in: de kosten voor het aanbrengen van de verbeteringen (kosten voor aankoop, arbeid en betaling) gedeeld door de haalbare levensduur van de verbeteringen in jaren. Dat bedrag deel je vervolgens door twaalf om een huurverhoging per maand te krijgen. Hiervoor kun je de rekenmethode van de Huurcommissie volgen.
Verhuur je een woning in middenhuur? Dan kun je via de huurprijscheck (opent in een nieuw venster) van de Huurcommissie bekijken wat de maximale huurprijs van je woning is. Als je een woning verhuurt in de middenhuur en deze verbetert, dan mag je de huur vaak met een eerlijk bedrag verhogen. Daar zijn wel voorwaarden voor. Zo moeten de werkzaamheden leiden tot meer woongenot en de toevoegde aanpassingen moeten blijvend zijn. Dat betekent dat ze vastzitten aan de woning.
Ongetwijfeld heb je als verhuurder gehoord van de Wet betaalbare huur. De komst van deze wet zorgt dat het nog meer de moeite waard is om te investeren in verduurzaming. In het Woningwaarderingsstelsel tellen betere energielabels namelijk mee.
Beter energielabel, hogere woningwaarde
Een woning krijgt een beter energielabel als deze goed is geïsoleerd. Dit betekent een goede dak- en vloerisolatie, spouwmuurisolatie, hr++-glas en een efficiënte manier van ventileren. Een gecertificeerd energieadviseur stelt vast wat het energielabel van een woning is. Een verbeterd energielabel kan leiden tot een (flinke) waardestijging van de woning, zo blijkt uit onderzoek van Brainbay.
De verhuurder regelt zelf dat er een gecertificeerd energieadviseur langskomt. Vaak is het goedkoper als je dit met een paar VvE-leden tegelijk regelt.
4. Uitvoering van het werk en oplevering
De planning
Zodra de afspraken voor uitvoering van het werk definitief zijn, deel je deze ook weer met je huurder. Dan weet hij waar hij aan toe is en wanneer welke werkzaamheden plaatsvinden. Deel de planning op verschillende manieren, zoals via e-mail of op papier. Ook als er iets niet gaat zoals gepland, laat je dit je huurder weten. Niets is zo vervelend als wachten op een installateur die niet komt
De oplevering
Na oplevering heb je als verhuurder nog een aantal taken:
Kijk na de oplevering samen met de uitvoerder of de verduurzaming goed is uitgevoerd. Dit is een officieel moment. Benoem alle gebreken zorgvuldig en leg ze vast in een opleveringsrapport. De uitvoerder is nog aansprakelijk voor (verborgen) gebreken. Voor hoelang vind je in het contract. De aansprakelijkheidstermijn is vaak vijf jaar. Voor ernstige gebreken is dit twintig jaar. De VvE bewaart het contract.
Ga na oplevering langs bij je huurder en informeer of alles goed is gegaan. Vraag ook of er tijdens de werkzaamheden iets is beschadigd dat moet worden hersteld. Een aantal maanden of een jaar later kun je nog eens vragen hoe het wonen na de verduurzaming bevalt. De huurder heeft de verbeterde woning dan kunnen ervaren.
Is er nieuwe apparatuur in de woning geplaatst, zoals een warmtepomp of een nieuw ventilatiesysteem? Dan is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder dat de huurder een heldere gebruiksinstructie krijgt. Met een warmtepomp verwarm je namelijk op een heel andere manier dan voorheen. Ga er daarom van uit dat de huurder het apparaat niet kent. Het werkt het best om het persoonlijk uit te leggen. Geef daarnaast een zeer eenvoudige handleiding op papier mee, met de stappen op een rij. Die kan de huurder later in alle rust nalezen.
Verduurzaming zorgt er vaak voor dat de woning een beter energielabel krijgt. Bij middenhuur heeft dit invloed op de hoogte van de maximale huur. Een verhuurder is als woningeigenaar sinds 29 mei 2026 verplicht om een energielabel aan te vragen. Dit moet na een grote renovatie die meer dan 25 procent van de woninginhoud betreft, en bij de verlenging of vernieuwing van een huurcontract. Lees meer over hoe je een energielabel voor je woning (opent in een nieuw venster) aanvraagt op de website van RVO.
