Duurzaam meerjarenonderhoudsplan
Een meerjarenonderhoudsplan (mjop) is een onderhoudsplan voor VvE’s. In het plan staat welk onderhoud op welk moment aan het gebouw nodig is. En hoeveel geld dit ongeveer gaat kosten. Wil je als VvE gaan verduurzamen? Maak dan een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (dmjop). Hiermee kun je plannen maken en sparen of lenen voor maatregelen die je gebouw duurzamer maken.
Als VvE ben je verplicht om je gebouw te onderhouden. Hiervoor moet je een spaarpotje hebben (reservefonds) waar de bewoners bijvoorbeeld elke maand een bijdrage aan doen. Je mag ook afspreken om het onderhoud met alle eigenaren te betalen op het moment dat het zich voordoet. Hier zijn wel (wettelijke) regels aan verbonden.
Daarnaast kan een VvE geld lenen om onderhoud te betalen. Op dit moment zijn er subsidies en leningen met gunstige voorwaarden: je kunt hiermee onderhoud combineren met verduurzaming.
Sparen voor onderhoud kan op 2 manieren:
- De VvE kan jaarlijks 0,5 procent van de van het gebouw sparen in het reservefonds.
- Een VvE kan geld sparen op basis van een meerjarenonderhoudsplan (mjop). In een mjop leg je vast welk onderhoud de VvE voor het gebouw wil uitvoeren. Wil je ook vastleggen welke stappen jullie willen zetten naar een duurzamer gebouw en hoeveel dit kost? Dan maak je een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (dmjop).
De herbouwwaarde van een gebouw is het bedrag dat nodig is om het gebouw opnieuw te bouwen in dezelfde staat, op dezelfde locatie, en met behoud van de oorspronkelijke bestemming.
Wat is een mjop?
Een mjop is een plan voor VvE’s waarin staat wanneer welk onderhoud er aan het gebouw moet worden gedaan. Ook staat er in hoeveel geld dit onderhoud ongeveer gaat kosten. Zo weten de leden van de VvE hoeveel geld zij elk jaar moeten sparen voor dit onderhoud. De meeste VvE’s hebben een mjop. Dit zijn meestal grote(re) VvE’s.
Er zijn geen regels over hoe een mjop er precies uit moet zien. Wel mag het plan volgens de wet niet ouder zijn dan 5 jaar. Ook moet er in elk geval in staan:
- Welk onderhoud er voor de komende (minimaal) 10 jaar gepland staat
- Wat het onderhoud gaat kosten
- Hoe de kosten over de (minimaal 10) jaren worden verspreid
Wat is een dmjop?
In het dmjop leg je, naast groot onderhoud, vast welke maatregelen je als VvE wilt nemen om te verduurzamen. Ook staat erin wanneer je dit gaat uitvoeren en hoeveel geld dit kost. Denk bijvoorbeeld aan extra isoleren of het installeren van een warmtepomp. Het is belangrijk dat alle bewoners samen beslissen: willen we hiervoor sparen of lenen we geld? Of betalen we de kosten meteen zelf?
Het voordeel van geld lenen ten opzichte van geld sparen, is dat je meteen kunt beginnen met verduurzamen. Wanneer je besluit eerst geld te sparen kun je de verduurzaming pas later uitvoeren. Hoe sneller je het gebouw verduurzaamt, hoe eerder je profiteert van een lager energieverbruik, meer wooncomfort en een hogere woningwaarde (als het energielabel verbetert).
Goed voorbereid op de toekomst
Als VvE ben je niet verplicht om duurzaamheidsmaatregelen in je dmjop te zetten. Het is wel slim om dit te doen. Met een goed dmjop bereid je je voor op de toekomst door toe te werken naar een aardgasvrije woning. De kans is namelijk groot, dat meer duurzame maatregelen voor gebouwen in de toekomst verplicht worden. In 2050 moeten alle woningen van het aardgas af. Een duidelijk plan voorkomt dat je later spijt krijgt van verkeerde maatregelen of maatregelen in de verkeerde volgorde hebt uitgevoerd.
Voor veel duurzame maatregelen moet een VvE nieuwe installaties of apparaten kopen. Bijvoorbeeld zonnepanelen, een warmtepomp of oplaadpunten voor elektrische auto’s. Installaties die van de VvE zijn, moet de VvE zelf onderhouden. De kosten voor dit onderhoud kun je ook in het dmjop zetten.
Hoe stel ik een (d)mjop op?
Een vastgoedinspecteur kan een mjop voor een VvE maken. De inspecteur bepaalt dan wat de staat van jullie gebouw is. Bijvoorbeeld of het dak nog veilig is of dat kozijnen vervangen moet worden omdat er houtrot inzit. Vaak gebeurt dit op basis van een gecertificeerde conditiemeting en risicobeoordeling (NEN2767).
Met het resultaat van deze meting stelt de inspecteur of VvE-beheerder een mjop op. Hierin staat welke onderhoudsmaatregelen de komende (minimaal) 10 jaar nodig zijn, in welke volgorde deze uitgevoerd kunnen worden en hoeveel geld dat kost. De verdeling van de kosten voor onderhoud staat in de splitsingsakte. Voor het opstellen van een mjop heeft de inspecteur de splitsingstekening, bouwtekeningen en onderhoudscontracten van het pand nodig. Zorg dus dat je deze documenten kunt laten zien.
Een professioneel inspecteur kan je helpen bij het opstellen van een onderhoudsplan.
Nadenken over verduurzaming
Je weet nu wat de staat van het gebouw is en hoe het moet worden onderhouden. De mjop is op orde. Dan is het een goed moment om als VvE na te denken over verduurzamingsmaatregelen. Een energieprestatieadviseur (EP-adviseur) kan een maatwerkenergieadvies opstellen. Dit advies kan helpen om een eerste indruk te krijgen van mogelijkheden om te verduurzamen.
De EP-adviseur meet het energieverbruik van het gebouw en adviseert welke duurzaamheidsmaatregelen je voor je pand kunt nemen. Ook wat de kosten hiervan zijn en hoeveel energie de VvE hiermee bespaart. Vind je een volledig maatwerk (energie)advies te duur? Dan kun je er ook voor kiezen om alleen een energiescan te laten maken.
Verschillende scenario's
De VvE moet gezamenlijk een besluit nemen over de te nemen verduurzamingsmaatregelen. Bepaal samen met de VvE wat het uiteindelijk doel van de verduurzaming is. Omdat in 2050 alle gebouwen van het aardgas af moeten zijn, is het slim om verschillende verduurzamingsscenario’s te laten onderzoeken.
In scenario 0 is de optie niet verduurzamen opgenomen. Verduurzaming van de VvE kan met scenario’s 1 tot en met 4. Scenario 1 tot en met 4 hebben allemaal als doel om het pand klaar te maken om van het aardgas te gaan. De stappen ernaartoe verschillen per scenario. Bij scenario 1 duurt het langer om van het aardgas te gaan. Bij scenario 4 gaat het het snelst.
In dit scenario blijft alles zoals het nu is. De VvE geeft geen geld uit aan verduurzamen. Onderhoud blijft wel nodig en dat kost veel geld. Op termijn moet het gebouw misschien toch van het aardgas af, en dan is in één keer een grote investering nodig. Niets doen lijkt goedkoop, maar kan later juist duurder zijn.
De VvE gaat op termijn verduurzamen maar wil eerst geld sparen. Dat spaargeld wordt door inflatie minder waard, en de kosten kunnen ondertussen stijgen. Bewoners betalen al wel, maar merken nog geen voordeel, zoals lagere energiekosten of meer comfort. Ook is het onzeker of een VvE later nog subsidies of leningen kan krijgen.
De VvE voert de verduurzaming in 2 of 3 stappen uit. Ze combineert de verduurzaming met noodzakelijk onderhoud. Vaak kun je groot onderhoud goed en slim combineren met maatregelen om je gebouw duurzamer te maken. Bijvoorbeeld als je als VvE het dak van je gebouw wil vernieuwen. Je kunt het dak dan tegelijk ook beter isoleren en zonnepanelen of panelen voor een zonneboiler installeren. Of misschien wil de VvE een groen dak aanleggen.
Na het nemen van de eerste maatregelen (mogelijk met behulp van subsidies en leningen) merken bewoners direct een beetje voordeel, zoals meer comfort en een lager energiegebruik. Voor de volgende stappen kan de VvE sparen. Het kan wel zo zijn dat wanneer je over een tijd een volgende stap wilt zetten, je te maken krijgt met inflatie en stijgende (bouw)kosten. Of dat subsidies dan niet meer beschikbaar zijn.
De VvE voert alle verduurzaming die nodig is om van het aardgas te gaan in één keer uit. Maar de woningen gaan in dit scenario nog niet van het aardgas. Bewoners krijgen direct meer comfort, een lager energiegebruik en het huis wordt meer waard. Voor dit scenario zijn gunstige subsidies en leningen beschikbaar. Die zorgen dat de verduurzaming betaalbaar is.
De VvE laat het gebouw in één keer helemaal aardgasvrij maken. De bewoners krijgen direct alle voordelen: comfort, een lager energiegebruik en een hogere woningwaarde. Het is de duurste optie, maar je heb ook direct voordeel. Bovendien zijn er subsidies en leningen met gunstige voorwaarden. Ook levert dit de grootste milieuwinst op.
Subsidies en leningen
Voor energieadvies, een energiescan, het opstellen van een dmjop en procesbegeleiding kun je gebruikmaken van de SVVE-subsidie van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). RVO biedt subsidie tot 75 procent van de kosten. Als een VvE een mjop heeft, krijgt ze vaak makkelijker een lening voor verduurzaming.
