Duurzaam meerjarenonderhoudsplan
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een plan voor VvE’s waarin staat welk onderhoud er op welk moment aan het gebouw moet worden gedaan. En hoeveel geld dit ongeveer gaat kosten. Wil je als VvE gaan verduurzamen? Dan kun je een MJOP ook gebruiken voor het maken van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). Hiermee kun je plannen maken en sparen of lenen voor maatregelen die je gebouw duurzamer maken.
Als VvE ben je verplicht om je gebouw te onderhouden. Hiervoor moet je een spaarpotje hebben (reservefonds) waar de bewoners bijvoorbeeld elke maand een bijdrage aan doen. Je mag ook afspreken om het onderhoud met alle eigenaren te betalen op het moment dat het zich voordoet. Hier zijn wel (wettelijke) regels aan verbonden.
Daarnaast kan een VvE geld lenen om onderhoud te betalen. Op dit moment zijn er subsidies en leningen met gunstige voorwaarden waarmee je onderhoud kunt combineren met verduurzaming.
Sparen voor onderhoud kan op twee manieren:
- De VvE kan jaarlijks 0,5% van de van het gebouw sparen in het reservefonds.
- Of er kan geld worden gespaard op basis van een MJOP. In een MJOP leg je vast welk onderhoud de VvE voor het gebouw wil uitvoeren. Wil je ook vastleggen welke stappen jullie willen zetten naar een duurzamer gebouw en hoeveel dit kost? Dan maak je een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). Hieronder lees je meer over het MJOP en het (D)MJOP.
De herbouwwaarde van een gebouw is het bedrag dat nodig is om het gebouw opnieuw te bouwen in dezelfde staat, op dezelfde locatie, en met behoud van de oorspronkelijke bestemming.
Wat is een MJOP?
Een MJOP is een plan voor VvE’s waarin staat welk onderhoud er aan het gebouw moet worden gedaan, wanneer dat moet gebeuren en hoeveel geld dit ongeveer gaat kosten. Zo weten de leden van de VvE hoeveel geld zij elk jaar moeten sparen voor dit onderhoud. De meeste VvE’s hebben een MJOP. Dit zijn meestal grote(re) VvE’s.
Er zijn geen regels over hoe een MJOP er precies uit moet zien. Wel mag het plan volgens de wet niet ouder zijn dan vijf jaar. Ook moet er in elk geval in staan:
- Welk onderhoud er voor de komende (minimaal) tien jaar gepland staat
- Wat het onderhoud gaat kosten
- Hoe de kosten over de (minimaal tien) jaren worden verspreid
Wat is een DMJOP?
In het DMJOP leg je, naast groot onderhoud, vast welke maatregelen je als VvE wil nemen om te verduurzamen. Ook staat erin wanneer je dit gaat uitvoeren en hoeveel geld dit kost.Denk bijvoorbeeld aan extra isoleren of het installeren van een warmtepomp. Het is belangrijk dat alle bewoners samen beslissen: willen we hiervoor sparen of lenen we geld? Of betalen we de kosten meteen zelf?
Het voordeel van geld lenen ten opzichte van geld sparen, is dat je meteen kunt beginnen met verduurzamen. Wanneer je besluit eerst geld te sparen kan je de verduurzaming pas later uitvoeren. Hoe sneller je gebouw wordt verduurzaamd, hoe eerder je profiteert van een lager energieverbruik, meer wooncomfort en een hogere woningwaarde (als het energielabel verbetert).
Goed voorbereid op de toekomst
Als VvE ben je niet verplicht om duurzaamheidsmaatregelen in je MJOP te zetten. Het is wel slim om dit te doen. Met een goed DMJOP bereid je je voor op de toekomst door toe te werken naar een aardgasvrije woning. De kans is namelijk groot, dat meer duurzame maatregelen voor gebouwen in de toekomst verplicht worden. In 2050 moeten alle woningen van het aardgas af. Een duidelijk plan voorkomt dat je later spijt krijgt omdat je de verkeerde maatregelen hebt genomen of deze maatregelen in de verkeerde volgorde hebt uitgevoerd.
Voor veel duurzame maatregelen moet een VvE nieuwe installaties of apparaten kopen. Bijvoorbeeld zonnepanelen, een warmtepomp of oplaadpunten voor elektrische auto’s. Installaties die van de VvE zijn, moet de VvE zelf onderhouden. De kosten voor dit onderhoud kun je ook in het DMJOP zetten.
Hoe stel ik een (D)MJOP op?
Je kunt een MJOP laten maken door een vastgoedinspecteur. De inspecteur bepaalt dan wat de staat van jullie gebouw is. Bijvoorbeeld of het dak nog veilig is of dat kozijnen vervangen moet worden omdat er houtrot inzit. Vaak gebeurt dit op basis van een gecertificeerde conditiemeting en risicobeoordeling (NEN2767).
Met het resultaat van deze meting stelt de inspecteur of VvE-beheerder een MJOP op. Hierin staat welke onderhoudsmaatregelen de komende (minimaal) 10 jaar nodig zijn, in welke volgorde deze uitgevoerd kunnen worden en hoeveel geld dat kost. De verdeling van de kosten voor onderhoud staat in de splitsingsakte. Voor het opstellen van een MJOP zal de inspecteur de splitsingstekening, bouwtekeningen en onderhoudscontracten van het pand nodig hebben. Zorg dus dat je deze documenten kunt laten zien.
Een professioneel inspecteur kan je helpen bij het opstellen van een onderhoudsplan.
Nadenken over verduurzaming
Je weet nu wat de staat van het gebouw is en hoe het moet worden onderhouden. De MJOP is op orde. Dan is het een goed moment om als VvE na te denken over verduurzamingsmaatregelen. Een energieprestatie-adviseur (EP-adviseur) kan een maatwerkenergieadvies opstellen. Dit advies kan helpen om een eerste indruk te krijgen van mogelijkheden om te verduurzamen.
De EP-adviseur meet het energieverbruik van het gebouw en adviseert welke duurzaamheidsmaatregelen je voor je pand kunt nemen. Ook wat de kosten hiervan zijn en hoeveel energie de VvE hiermee bespaart. Vind je een volledig maatwerk (energie)advies te duur? Dan kun je er ook voor kiezen om alleen een energiescan te laten maken.
Verschillende scenario's
De VvE zal gezamenlijk een besluit moeten nemen over de te nemen verduurzamingsmaatregelen. Bepaal samen met de VvE wat het uiteindelijk doel van de verduurzaming is. Omdat in 2050 alle gebouwen van het aardgas af moeten zijn, is het slim om verschillende verduurzamingsscenario’s te laten onderzoeken.
In scenario 0 is de optie niet verduurzamen opgenomen. Verduurzaming van de VvE kan met scenario’s 1 tot en met 4. Scenario 1 tot en met 4 hebben allemaal als doel om het pand klaar te maken om van het aardgas te gaan. De stappen ernaartoe verschillen per scenario. Bij scenario 1 duurt het langer om van het aardgas te gaan. Bij scenario 4 gaat het het snelst.
In dit scenario blijft alles zoals het nu is. Er wordt geen geld uitgegeven aan verduurzamen. Onderhoud blijft wel nodig en dat kost veel geld. Op termijn moet het gebouw misschien toch van het aardgas af, en dan is in één keer een grote investering nodig. Niets doen lijkt goedkoop, maar kan later juist duurder zijn.
De VvE gaat op termijn verduurzamen maar wil eerst geld sparen en voert de verduurzaming pas later uit. Dat spaargeld wordt door inflatie minder waard, en de kosten kunnen ondertussen stijgen. Bewoners betalen al wel, maar merken nog geen voordeel zoals lagere energiekosten of meer comfort. Ook is het onzeker of er later nog subsidies of leningen zijn.
De VvE voert de verduurzaming in 2 of 3 stappen uit. De verduurzaming wordt gecombineerd met noodzakelijk onderhoud. Vaak kun je groot onderhoud goed en slim combineren met maatregelen om je gebouw duurzamer te maken. Bijvoorbeeld als je als VvE het dak van je gebouw wil vernieuwen. Je kunt het dak dan tegelijk ook beter isoleren en zonnepanelen of panelen voor een zonneboiler installeren. Of misschien wil de VvE een groen dak aanleggen.
Na het nemen van de eerste maatregelen (mogelijk met behulp van subsidies en leningen) merken bewoners direct een beetje voordeel, zoals meer comfort en een lager energiegebruik. Voor de volgende stappen kan worden gespaard. Het kan wel zijn dat wanneer je over een tijd een volgende stap wilt zetten, je te maken krijgt met inflatie en stijgende (bouw)kosten. Of dat subsidies dan niet meer beschikbaar zijn.
De VvE voert alle verduurzaming die nodig is om van het aardgas te gaan in één keer uit maar gaat in dit scenario nog niet van het aardgas. Bewoners krijgen direct meer comfort, een lager energiegebruik en het huis wordt meer waard. Voor dit scenario zijn gunstige subsidies en leningen beschikbaar die ervoor zorgen dat het betaalbaar is.
Het gebouw wordt in één keer helemaal aardgasvrij gemaakt. De bewoners krijgen direct alle voordelen: comfort, lager energiegebruik en een hogere woningwaarde. Het is de duurste optie, maar je heb ook direct voordeel. Bovendien zijn er subsidies en leningen met gunstige voorwaarden. Ook levert dit de grootste milieuwinst op.
Subsidies en leningen
Voor energieadvies, een energiescan, het opstellen van een DMJOP en procesbegeleiding kun je gebruik maken van de SVVE-subsidie van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). RVO biedt subsidie tot 75% van de kosten. Het hebben van een MJOP maakt het voor VvE’s vaak makkelijker om een lening krijgen voor verduurzaming.
