Je VvE op orde hebben om te starten met verduurzaming
Woon je in een VvE? En wil je je gebouw duurzamer maken? Zorg dan eerst dat de basis van je VvE op orde is. Daarna kun je samen met andere bewoners stappen zetten om duurzamer te wonen.
Een VvE moet volgens de Nederlandse wetten en regels een aantal dingen op orde hebben. Lang niet alle VvE’s hebben dit. Heeft jouw VvE bijvoorbeeld een bestuur? Weten jullie wat er in jullie splitsingsakte staat? Weten jullie wat er nodig is aan onderhoud van jullie gebouw, en is er geld om dit uit te voeren? Het is belangrijk om dit soort dingen op orde te hebben voor je start met verduurzamen. Zo kom je later niet voor vervelende verrassingen te staan.
Voordelen van een VvE op orde
Je VvE op orde hebben is niet alleen noodzakelijk als je je gebouw wil verduurzamen, maar heeft ook andere voordelen:
-
Je voorkomt achterstallig onderhoud: achterstallig onderhoud is vaak duurder dan het gebouw goed onderhouden. Ook woon je een stuk prettiger in een gebouw dat goed onderhouden en comfortabel is. Een gebouw dat niet goed onderhouden is, kan soms zelfs onveilig zijn.
-
Je huis is beter verkoopbaar: een gebouw waarvan de appartementen goed onderhouden zijn, verkoop je voor een hogere prijs. Bovendien vinden potentiële kopers het belangrijk dat een VvE goed werkt. Ook geven sommige banken geen hypotheek of een lagere hypotheek als de VvE niet op orde is.
-
Je voorkomt onverwachte hoge kosten: als je VvE een spaarpot heeft (reservefonds), dan kun je onverwachte hoge kosten hiervan betalen. Bijvoorbeeld als het dak lekt, of als de kozijnen vervangen moeten worden. En een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering is voor een VvE noodzakelijk om hoge kosten te voorkomen bij schade aan je gebouw door brand of wateroverlast.
-
Je zorgt voor betrokken bewoners en prettiger samenwonen: als je samen zaken regelt, zorgt dat ook voor meer contact tussen bewoners. Zo voorkom je sneller misverstanden of ruzie binnen de VvE.
Tips om je VvE op orde te brengen
Zorg dat er een bestuur is
Organiseer een algemene ledenvergadering (ALV)
Weet wat er in jullie splitsingsakte staat
Spaar voor onderhoud
Zorg dat er een bestuur is
Het bestuur van een VvE voert de besluiten uit die de leden tijdens de algemene ledenvergadering (ALV) nemen. Dat kunnen ook besluiten zijn die gaan die over duurzamer wonen. Voor het uitvoeren van deze besluiten gebruikt het bestuur geld van de leden. Het bestuur is vaak verantwoordelijk voor het wel of niet goedkeuren van facturen, het bekijken van offertes en het afsluiten van contracten. Het bestuur houdt elk jaar bij wat er aan geld binnenkomt en hoeveel de VvE uitgeeft. Aan het eind van het jaar maakt het een overzicht: de jaarrekening. Zo kunnen leden zien waar hun geld naartoe gaat. Een kascommissie van de VvE controleert de jaarrekening.
Ook zorgt het bestuur ervoor dat alles wat de VvE doet, klopt met de wet, de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Zo moet het bestuur er bijvoorbeeld voor zorgen dat een VvE een reservefonds heeft omdat dit volgens de wet verplicht is.
Een bestuur van een VvE heeft altijd een voorzitter, maar het liefst ook een penningmeester en secretaris. Je kiest het bestuur voor de eerste keer tijdens de eerste algemene ledenvergadering (ALV). Dat heet ook wel de oprichtingsvergadering. Hiervoor nodig je alle eigenaren van het gebouw uit. Het is slim om in de uitnodiging uit te leggen wat de voordelen zijn van een VvE die op orde is. Als een bestuurslid vervolgens aftreedt, wordt tijdens de volgende ALV een nieuw bestuurslid gekozen.
Organiseer een algemene ledenvergadering (ALV)
Een VvE moet minstens een keer per jaar een algemene ledenvergadering (ALV) houden. Tijdens een ALV neem je samen met alle eigenaren beslissingen. Bijvoorbeeld over het onderhoud van het gebouw, hoeveel geld je daarvoor spaart en over de jaarrekening. Je kunt tijdens een ALV ook besluiten nemen om duurzamer te wonen. Zo kun je bijvoorbeeld samen besluiten dat je zonnepanelen op het dak van je gebouw legt.
Organiseer je een ALV voor de eerste keer? Dan is het belangrijk dat je samen met alle bewoners in ieder geval afspraken maakt over:
- Het inschrijven bij de Kamer van Koophandel (als dit nog niet is gedaan) met de namen van het gekozen bestuur
- Het openen van een bankrekening op naam van de VvE
- Het afsluiten van een opstal- en bestuursaansprakelijkheidsverzekering
- Het maken van een onderhoudsplan voor de komende jaren (MJOP)
- Het opstellen van een begroting
- Het vaststellen van de hoogte van de maandelijkse bijdrage
- Het instellen van een ledenadministratie
Weet wat er in jullie splitsingsakte staat
Elke VvE heeft een splitsingsakte . In de splitsingsakte staat onder andere wat bij het gebouw hoort, welke delen van het gebouw van iedereen samen zijn en welke delen van de bewoners zelf zijn. Zo kan bijvoorbeeld in de splitsingsakte staan dat de kozijnen van de VvE zijn, maar dat het glas van de bewoners is. Wil je als VvE energie besparen door enkel- of dubbelglas te vervangen door HR++- of tripelglas? Dan is het dus belangrijk om te weten van wie het glas is.
In de splitsingsakte staat ook welke verzekeringen verplicht zijn. Zo moet elke VvE een opstalverzekering hebben. Vaak is ook een aansprakelijkheidsverzekering nodig.
Samen sparen met de VvE
Een VvE heeft als taak het gebouw goed te onderhouden en hiervoor geld te sparen. Sinds 2018 zijn VvE’s wettelijk verplicht om geld te sparen voor onderhoud. Je kunt als VvE sparen in een reservefonds. Dat kan op twee manieren:
- Alle leden storten samen 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw in het reservefonds van de VvE.
- De VvE maakt een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) waarin staat welk onderhoud er gedaan wordt en wat de verwachte kosten hiervan zijn. In het MJOP kun je ook maatregelen zetten om je gebouw duurzamer te maken. Dit heet een duurzaam MJOP (DMJOP). Daarmee spaar je dan ook voor verduurzaming.
Individueel sparen
In de wet staat ook de optie om geen geld te sparen met de VvE. Er kunnen een aantal redenen zijn waarom een VvE niet samen spaart:
- In het splitsingsreglement is bepaald dat er geen geld op de rekening van de VvE wordt gestort.
- Er is een bankgarantie afgegeven aan de VvE door de bank van de eigenaar die geen periodieke bijdrage wil storten.
- Een meerderheid (minimaal 80% van alle stemmen van de eigenaren binnen de VvE) heeft besloten geen geld te storten in het reservefonds.
De VvE, of de individuele eigenaren, moet(en) wel betalen als onderhoud van het pand noodzakelijk is.
Geld lenen
Een VvE mag ook altijd geld lenen als de ALV daartoe een geldig besluit heeft genomen, tenzij het splitsingsreglement uitdrukkelijk bepaalt dat dat niet mag. Bij de meeste leningen moet je verduurzamingsmaatregelen toepassen.