De ervaring van Jasper
Jasper is eigenaar van een appartement in Eindhoven. Dat appartement bevindt zich in een complex van 21 woningen. Dit complex en het naastgelegen complex van 15 woningen (beiden gelegen aan de 1e Wilakkersstraat) kampen allebei met het nodige achterstallig onderhoud. De twee VvE’s hebben daarom de handen ineen geslagen en samen een uitgebreid verduurzamingsplan gemaakt.
In 2022 hebben de twee VvE’s de eerste plannen op tafel gelegd om de twee complexen te verduurzamen. De twee appartementencomplexen in Eindhoven zijn ooit tegelijk gebouwd in 1973. Er zijn diverse zichtbare verbeteringen denkbaar.
“Het lijkt een lange aanlooptijd, maar ik ben erg blij dat we hier zo nauwkeurig over nagedacht hebben en zo veel tijd aan besteed hebben.” Jasper
Het proces van Jasper
Jasper: “De verf bladdert onder andere van de galerijen aan buitenkant. Ook moeten de kozijnen vervangen worden. Maar daarnaast staan er enkele onzichtbare verbeteringen op stapel. Zo willen de bewoners onder meer een fikse energiebesparing bewerkstelligen. Daarom is er onderzocht of de gevels van het complex nog wel up to date zijn. Na het controleren van de muurankers in de gevels kwam er uit het onderzoeksrapport naar voren dat het beter was om de volledige buitengevel te vervangen. Om aanspraak te kunnen maken op de warmtefondslening van de overheid gaan we het dak ook isoleren. Die lening kunnen we uitsmeren over 30 jaar. Als we dat dak niet meteen aanpakken, dan moeten we de lening binnen 20 jaar terugbetalen. Het is dus beter om het dak ook meteen aan te pakken. Dan ben je ongeveer evenveel geld kwijt. Dakisolatie en een nieuwe gevel kan er voor zorgen dat de energiekosten met driekwart verminderen.”
Voordat de verbouwing van start kan gaan, moet eerst een flora- en faunaonderzoek verricht worden. Zo’n flora- en faunaonderzoek geeft zicht op de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten. In Nederland is het verplicht om zo’n onderzoek te doen voordat er gesloopt en herbouwd kan worden.
Jasper: “Het is erg belangrijk om rekening te houden met de natuurwetgeving. Bouwwerkzaamheden kunnen invloed hebben op beschermde natuurwaarden. Particulieren en VvE’s moeten dus zo’n onderzoek laten doen. Sterker: dat is vastgelegd in de Omgevingswet. Het niet uitvoeren van een flora- en faunaonderzoek kan leiden tot boetes, stilleggen van de werkzaamheden en, ook heel belangrijk, een negatieve impact op de natuur en de biodiversiteit. Daarom hebben de twee VvE’s uiteindelijk dus ingestemd met zo’n onderzoek.”
Zo’n onderzoek moet door particulieren of VvE’s zelf bekostigd worden. Sommige gemeentes hebben dat onderzoek voor de hele gemeente laten uitvoeren, zodat particulieren en VvE’s dit niet meer zelf hoeven te doen. Utrecht is zo’n gemeente die deze flora- en faunaonderzoeken zelf heeft laten doen.
In Eindhoven is dat niet het geval. Een ecologisch onderzoeksinstituut uit Gemert voert dit jaar dus een vleermuizenonderzoek uit bij deze twee complexen. In het voorjaar en in het najaar wordt er gekeken naar de vleermuizen die in de diverse kieren en ventilatiegleuven huizen. Ecoloog Ivar van het instituut somt op wat er zoal onderzocht wordt: “Vragen die we beantwoord willen zien: Hoeveel vleermuizen zijn hier ongeveer actief? Waar zijn de uitvliegers te zien? Wat zijn hun vliegroutes? Waar zoeken ze eten (foerageren)? Waar zitten de nesten en welke soorten vleermuizen zijn het eigenlijk?”
Twee VvE’s zouden in dit geval misschien voor nog meer uitdagingen kunnen zorgen dan één VvE.
Jasper: “Er zijn inderdaad veel punten waar we rekening mee moeten houden. Dan wil je alle besluiten dus goed afpellen en afstemmen. De neuzen moeten dus dezelfde kant op. Bij een stemming over bepaalde onderwerpen zijn er vaste aspecten waaraan iedereen zich kan vasthouden. Besluiten die het pand in stand houden, kunnen worden genomen als ‘de helft + één’ het er mee eens is. Maar wanneer het over het verduurzamen van het pand gaat, is er een gekwalificeerde meerderheid nodig van driekwart van de stemmen. Dat laatste leek eerst best een opgave, maar uiteindelijk ging het merendeel hier ook mee akkoord. Bewoners vinden de werkzaamheden van de ecologen die daarbij moeten komen, gelukkig relevant.”
De eerste twee onderzoeken zijn inmiddels afgerond. Ivar: “Toen hebben we globaal de aantallen en soorten in kaart gebracht.”
Hoe dat in z’n werk gaat? De twee ecologen en de vijf deelnemende studenten hebben de twee appartementen als het ware omsingeld (zie hieronder). Zo heeft iedereen zicht op een ander deel van de gevel. Allen hebben een vleermuisdetector in de hand en een koptelefoon in hun oren waarmee ze signalen van vleermuizen opvangen. Zo wordt alles minutieus in kaart gebracht. Die gegevens zijn vervolgens uitgewerkt in een rapport. In de herfst wordt er nogmaals eenzelfde vleermuizenonderzoek gedaan. Dan wordt er ook nog gewerkt met warmtecamera’s.
Aan de hand van die resultaten, geven de ecologenadviezen over het plaatsen van tijdelijke nestkasten tijdens de verbouwing. Ivar: “Die tijdelijke nestkasten mogen maximaal 200 meter verwijderd zijn van de twee appartementencomplexen.” Zodra die verbouwing van start gaat, worden er plastic rondingen geplaatst over de diverse open isolatievoegen en andere kieren. Ivar: “Die werken voor vleermuizen als soort van gladde glijbaan. Ze kunnen aar buiten, maar niet meer naar binnen.”
Daarnaast geeft de rapportage extra diervriendelijke tips voor de nieuwbouw van de nieuwe gevel. “Zo zou je stenen met inkepingen kunnen toevoegen tussen de gewone gemetselde stenen. Bijvoorbeeld een zogeheten vleermuis-entreesteen, een vleermuiswandsysteem of een vleermuisverblijf. Dit zorgt ervoor dat de vleermuis nog gemakkelijker een eigen nest kan maken tussen de binnen en de buitenmuur van deze appartementen.”
Uit alles blijkt: het verduurzamen van deze appartementencomplexen is in dit geval verduurzamen met een dikke plus. Verbeteren van comfort en klimaat voor de bewoners, mét oog voor de dieren en de natuur.
De eerste werkzaamheden van de verbouwing van deze twee appartementencomplexen in Eindhoven gaan ergens rond september 2027 van start.
De tips van Jasper
-
Neem de tijd.
“Zorg ervoor dat je de tijd neemt wanneer je als VvE het appartementencomplex wilt verbouwen. Het is als met goede wijn. Die heeft tijd nodig."
-
Benoem de duidelijke voordelen
"De meeste voordelen van de verbouwing zijn makkelijk uit te leggen. Natuurlijk is energiereductie en comfortverhoging het uiteindelijke doel. We weten dat we na de verbouwing in energielabel omlaag gaan. Nu is dat D, dat zou uiteindelijk zo maar A of B kunnen worden. Tocht vermindert, comfort wordt verhoogd, in de winters blijven de woningen warmer, in de zomers zijn ze koeler."
-
Vergeet flora- en faunaonderzoek niet.
"Maar onthoud: aan die verduurzaming gaat iets aan vooraf. Zonder zo’n flora- en faunaonderzoek kom je er niet. Dat is dus een essentiële fase.”
Jasper in gesprek met ecoloog Ivar.
Samenstelling VvE’s
Deze twee VvE’s bestaan achtereenvolgens uit 21 en 15 appartementen. De woningen zijn van particuliere eigenaren en vastgoedinvesteerders. De twee complexen bevatten allebei winkelstrip op de begane grond. Veel inwoners wonen hier al lange tijd. De 95-jarige mevrouw Jansen bijvoorbeeld woont er al vanaf 1986. De 69-jarige meneer Van Dijk spant de kroon. Hij woont al ruim 40 jaar met heel veel plezier in dit appartementencomplex.
